伴隨著REITs（即房地產(chǎn)信托投資基金）制度化建設(shè)的提速，監(jiān)管層正在該領(lǐng)域研究醞釀更多要求。
6月13日，中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)（下稱(chēng)“中基協(xié)”）黨委書(shū)記、會(huì)長(zhǎng)洪磊參加陸家嘴資產(chǎn)證券化論壇時(shí)透露，鑒于私募基金投資范圍由投資基金合同約定，協(xié)會(huì)將進(jìn)一步明確私募REITs產(chǎn)品的備案標(biāo)準(zhǔn)提高備案效率。而醞釀中的標(biāo)準(zhǔn)包括真實(shí)現(xiàn)金流、封閉運(yùn)行、權(quán)益隔離、不得衍生化、符合產(chǎn)業(yè)政策等多項(xiàng)要求。
Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)可見(jiàn)，從資產(chǎn)證券化啟動(dòng)備案制的2014年底以來(lái)，已有多只類(lèi)REITs產(chǎn)品問(wèn)世。長(zhǎng)期關(guān)注REITs產(chǎn)品設(shè)計(jì)與投資的燈卓投資董事姚劍鋒認(rèn)為，此前類(lèi)REITs產(chǎn)品的發(fā)行為REITs業(yè)務(wù)提供了經(jīng)驗(yàn)，而在相關(guān)制度明確后，REITs產(chǎn)品也有望大規(guī)模誕生。
私募REITs標(biāo)準(zhǔn)待發(fā)
洪磊認(rèn)為，REITs集合社會(huì)資金，通過(guò)持有具有穩(wěn)定現(xiàn)金流的優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)，為低風(fēng)險(xiǎn)偏好投資者提供分紅型產(chǎn)品。
“通過(guò)REITs的證券化過(guò)程，為開(kāi)發(fā)型企業(yè)提供了資金退出機(jī)制，從而為新的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提供了資本金。因此，REITs是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的新型重要工具，發(fā)展REITs也是資本市場(chǎng)供給側(cè)改革的重要內(nèi)容?！焙槔诒硎尽?/p>
事實(shí)上，公募版REITs已經(jīng)處于預(yù)備狀態(tài)。
2018年3月25日，證監(jiān)會(huì)副主席李超明確表示，今年要研究推出投資于不動(dòng)產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施的公募基金；4月25日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)和住建部聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》（30號(hào)文），也明確將試點(diǎn)發(fā)行REITs。
雖然公募REITs的相關(guān)框架處于勾勒狀態(tài)，但在洪磊看來(lái)，中國(guó)的REITs環(huán)境也存在諸多問(wèn)題――“我國(guó)REITs面臨基礎(chǔ)資產(chǎn)信用不獨(dú)立，無(wú)法擺脫‘剛性?xún)陡丁恢贫拳h(huán)境滯后，缺少統(tǒng)一的市場(chǎng)化運(yùn)作環(huán)境；缺少綜合性行業(yè)稅制安排；資產(chǎn)持有成本和資金成本過(guò)高，權(quán)益型投資回報(bào)率不足等問(wèn)題?！?/p>
洪磊認(rèn)為，完善REITs需要在三方面解決問(wèn)題：一是比照CDR做法，先行制定REITs管理辦法。二是堅(jiān)持回歸本源，打破剛性?xún)陡叮訌?qiáng)管理人和投資者教育。三是加快稅制綜合改革試點(diǎn)，在直接投融資領(lǐng)域取消流轉(zhuǎn)稅，建立以企業(yè)和個(gè)人所得稅為主的直接稅制，在REITs層面實(shí)現(xiàn)稅收穿透。
另一方面，私募版REITs的備案標(biāo)準(zhǔn)也將被進(jìn)一步明確。
洪磊表示，鑒于私募基金投資范圍由投資基金合同約定，協(xié)會(huì)將進(jìn)一步明確私募REITs產(chǎn)品的備案標(biāo)準(zhǔn)，提高備案效率。
洪磊認(rèn)為，私募REITs產(chǎn)品設(shè)立應(yīng)當(dāng)滿(mǎn)足四項(xiàng)基本條件：一是以有真實(shí)現(xiàn)金流的項(xiàng)目為投資標(biāo)的；二是封閉運(yùn)行，確?；A(chǔ)資產(chǎn)權(quán)益的真實(shí)轉(zhuǎn)移和法律隔離；三是基礎(chǔ)資產(chǎn)只能初次證券化，不再衍生新的證券；四是原始權(quán)益人變現(xiàn)的資金投向應(yīng)符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策?！皡f(xié)會(huì)將積極協(xié)調(diào)市場(chǎng)各方力量認(rèn)真研究，推動(dòng)REITs健康發(fā)展，更好地服務(wù)于經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展大局?！焙槔诜Q(chēng)。
私募模式待考
洪磊所提到的私募REITs“不再衍生新證券”這一要求，被不少備戰(zhàn)私募REITs的機(jī)構(gòu)人士所關(guān)切。
經(jīng)濟(jì)觀(guān)察報(bào)記者采訪(fǎng)中發(fā)現(xiàn)，不少業(yè)內(nèi)人士看重REITs的流動(dòng)性意義。
燈卓投資董事姚劍鋒認(rèn)為，私募REITs的上述要求會(huì)給此類(lèi)產(chǎn)品流動(dòng)性的提高帶來(lái)難度。
“私募每份都在100萬(wàn)元以上，而且都是高凈值人群，且持有人不得超過(guò)200人，如果不能再證券化，這部分產(chǎn)品的退出和流動(dòng)性提升將面臨困難?！币︿h表示。
在中聯(lián)基金執(zhí)行總經(jīng)理范熙武的眼中，REITs在于增強(qiáng)資產(chǎn)的流動(dòng)性?！癛EITs尤其未來(lái)標(biāo)準(zhǔn)化REITs，引入中小投資人，降低門(mén)檻，增強(qiáng)流動(dòng)性之后，非常好地把資本市場(chǎng)資金對(duì)接到了依然保持底層穩(wěn)定的重資產(chǎn)上?！胺段跷浔硎?。
在姚劍鋒看來(lái)，若上述要求被執(zhí)行，未來(lái)REITs可能出現(xiàn)的主要路徑仍然是私募REITs的“公募化”或以私募股權(quán)方式開(kāi)展REITs業(yè)務(wù)?！捌鋵?shí)就是私募REITs先將不動(dòng)產(chǎn)拿下，然后投資運(yùn)營(yíng)到資產(chǎn)成熟后，發(fā)行公募REITs來(lái)承載私募RE-ITs的資產(chǎn)?！币︿h稱(chēng)，“相當(dāng)于不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)要發(fā)生轉(zhuǎn)移，而不是將私募REITs直接變成公募REITs的基礎(chǔ)資產(chǎn)?！?/p>
記者了解到，在此前不少類(lèi)RE-ITs項(xiàng)目中，管理人采用的架構(gòu)正是發(fā)起設(shè)立私募基金裝入標(biāo)的不動(dòng)產(chǎn)，再以私募基金作為基礎(chǔ)資產(chǎn)發(fā)行ABS產(chǎn)品的雙SPV結(jié)構(gòu)。2015年，在上交所掛牌的首單類(lèi)REITs資產(chǎn)證券化項(xiàng)目“恒泰浩睿-海航浦發(fā)大廈資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃”就曾運(yùn)用上述模式，即在通過(guò)資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃發(fā)行的同時(shí)，引入契約型基金對(duì)基礎(chǔ)資產(chǎn)基于的項(xiàng)目公司進(jìn)行收購(gòu)、持有、運(yùn)營(yíng)和管理。
姚劍鋒認(rèn)為，此前類(lèi)REITs項(xiàng)目的不斷出爐將給未來(lái)的REITs模式提供參考。據(jù)經(jīng)濟(jì)觀(guān)察報(bào)記者統(tǒng)計(jì)Wind數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，截至6月14日，備案制以來(lái)共發(fā)行類(lèi)REITs產(chǎn)品30只，合計(jì)規(guī)模達(dá)605.01億元。
而在公募REITs規(guī)則預(yù)期出爐的當(dāng)下，更多業(yè)內(nèi)人士也在關(guān)心是否有足夠項(xiàng)目能夠參與這一制度紅利。
“據(jù)我們了解，相關(guān)的公募REITs推進(jìn)也放到了監(jiān)管的工作計(jì)劃表里。”范熙武表示，“所以今年的推出預(yù)期非常強(qiáng)，但是‘門(mén)’開(kāi)了之后，有沒(méi)有把自己的項(xiàng)目準(zhǔn)備好，可能是能否參與到歷史性開(kāi)閘、嘗到頭單優(yōu)勢(shì)至關(guān)重要的因素?！?/p>
“REITs作為類(lèi)REITs更進(jìn)一步標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，不會(huì)像類(lèi)REITs近兩年一樣開(kāi)啟井噴模式。”范熙武認(rèn)為，“適宜做公募REITs的資產(chǎn)和能夠愿意做公募REITs的資產(chǎn)更窄?！?/p>
