近期銀監(jiān)會(huì)的委貸新規(guī)，以及基金業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布《備案須知》，禁止了私募產(chǎn)品發(fā)放委托貸款以及從事借貸活動(dòng)，對(duì)私募非標(biāo)投資業(yè)務(wù)產(chǎn)生了重大影響，市場(chǎng)上對(duì)于私募基金還可以投哪些非標(biāo)業(yè)務(wù)非常關(guān)切，比較常見的問(wèn)題包括收賬款轉(zhuǎn)讓、可轉(zhuǎn)債、不良資產(chǎn)等等資產(chǎn)業(yè)務(wù)能否開展、如何開展一定程度上陷入迷茫。
為及時(shí)回應(yīng)市場(chǎng)、服務(wù)行業(yè)，中基協(xié)2018年1月23日在北京召開“類REITs業(yè)務(wù)專題研討會(huì)”，就目前法律框架、政策環(huán)境下如何開展REITs業(yè)務(wù)，表明了態(tài)度，明確了方向：
第一、中基協(xié)對(duì)私募投資基金參與類REITs業(yè)務(wù)的態(tài)度
明確了私募投資基金可以參與類REITs業(yè)務(wù)；并且對(duì)參與類REITs業(yè)務(wù)的私募基金備案、交易所資產(chǎn)證券化產(chǎn)品備案和掛牌，進(jìn)行流程優(yōu)化、做出銜接安排。
第二、在現(xiàn)有法律政策框架下，中國(guó)開展REITs業(yè)務(wù)的常規(guī)模式
在我國(guó)尚未正式出臺(tái)公募REITs制度的過(guò)渡時(shí)期，為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展、盤活存量資產(chǎn)，支持房地產(chǎn)企業(yè)降低杠桿率，實(shí)現(xiàn)資本市場(chǎng)和資產(chǎn)管理行業(yè)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的中央精神，借鑒REITs的核心理念、探索開展類REITs業(yè)務(wù)具有現(xiàn)實(shí)和長(zhǎng)遠(yuǎn)意義：在類REITs業(yè)務(wù)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)中普遍采用私募基金構(gòu)建“股+債”結(jié)構(gòu)，旨在實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃對(duì)底層標(biāo)的物業(yè)的控制，其中私募基金承擔(dān)的角色是作為持有不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目公司權(quán)益的載體。
第三、私募投資基金參與類REITs業(yè)務(wù)的方式及要求
中基協(xié)認(rèn)為：在私募基金投資端，私募基金可以綜合運(yùn)用股權(quán)、夾層、可轉(zhuǎn)債、符合資本弱化限制的股東借款等工具投資到標(biāo)的房地產(chǎn)企業(yè)，形成權(quán)益資本。
但應(yīng)滿足如下要求：私募投資基金參與類REITs業(yè)務(wù)首先應(yīng)符合私募投資基金的業(yè)務(wù)本質(zhì)，不能名基實(shí)貸、成為影子銀行；其次，私募基金的募集應(yīng)合法合規(guī)。符合上述條件的私募基金產(chǎn)品，在中基協(xié)均可正常備案。
稍作拓展和解釋如下：
（一）中基協(xié)允許私募基金通過(guò)股權(quán)、夾層、可轉(zhuǎn)債、股東借款等多種方式參與類REITs業(yè)務(wù)，但是要求該等參與必須形成權(quán)益資本。
換句話說(shuō)：名義上是股權(quán)投資但強(qiáng)制回購(gòu)的明股實(shí)貸是不允許的，因?yàn)檫@一經(jīng)濟(jì)行為的本質(zhì)屬于借貸，并不能形成權(quán)益資本。相反，即便是股東借款，但如果該股東借款形成的債權(quán)的償還順序雖優(yōu)先于公司股本權(quán)益但劣后于公司一般債務(wù)，那就屬于次級(jí)債務(wù)，該種投資可以形成權(quán)益資本，則是允許的。
（二）并非所有的股東借款都允許，必須是符合資本弱化限制的股東借款。
資本弱化是企業(yè)或企業(yè)投資者為自身利益最大化或其它目的，在融資和投資方式的選擇上通過(guò)降低股本比重、提高貸款比重，從而造成企業(yè)債務(wù)資本與權(quán)益資本的比率超過(guò)一定限額的現(xiàn)象。資本弱化是企業(yè)或投資者節(jié)稅、避稅的工具，既有激發(fā)企業(yè)和投資者勇于創(chuàng)業(yè)的積極效果，放任不管也會(huì)出現(xiàn)鼓勵(lì)納稅人逃避納稅義務(wù)、企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)失控的消極后果，所以必須對(duì)資本弱化進(jìn)行一定的必要的限制。
當(dāng)然，真正的REITs的本意是“不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金”，所以會(huì)議形成的自律監(jiān)管原則和精神，其實(shí)不僅涉及REITs業(yè)務(wù)本身，也涉及產(chǎn)業(yè)投資基金和股權(quán)投資基金。
以下為原文
【協(xié)會(huì)動(dòng)態(tài)】促進(jìn)回歸本源 助力業(yè)務(wù)發(fā)展——中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)資產(chǎn)證券化專業(yè)委員會(huì)類REITs業(yè)務(wù)專題研討會(huì)在京召開
2018年1月23日，中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)（以下簡(jiǎn)稱“協(xié)會(huì)”）在北京召開“類REITs業(yè)務(wù)專題研討會(huì)”，資產(chǎn)證券化專業(yè)委員會(huì)委員代表及專家顧問(wèn)共計(jì)20余人參加會(huì)議。研討會(huì)由陳春艷副秘書長(zhǎng)主持，證監(jiān)會(huì)債券部蔡建春主任和協(xié)會(huì)黨委書記、會(huì)長(zhǎng)洪磊出席會(huì)議并講話，證監(jiān)會(huì)債券部、機(jī)構(gòu)部相關(guān)人員參加會(huì)議。
本次研討會(huì)深入討論目前我國(guó)類REITs業(yè)務(wù)的重要作用、業(yè)務(wù)模式、運(yùn)作架構(gòu)，以及銀監(jiān)會(huì)1月5日發(fā)布的《商業(yè)銀行委托貸款管理辦法》和協(xié)會(huì)1月12日發(fā)布的《私募投資基金備案須知》對(duì)此項(xiàng)業(yè)務(wù)的潛在影響。在此基礎(chǔ)上，會(huì)議明確了私募投資基金是參與類REITs業(yè)務(wù)的可行投資工具，提出參與類REITs業(yè)務(wù)的私募基金備案與交易所資產(chǎn)證券化產(chǎn)品備案和掛牌的流程優(yōu)化和銜接安排。
目前國(guó)內(nèi)類REITs業(yè)務(wù)的實(shí)踐做法主要是在資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)框架下，構(gòu)造出基于存量房地產(chǎn)的具有穩(wěn)定現(xiàn)金流的基礎(chǔ)資產(chǎn)，設(shè)立發(fā)行資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃，而私募基金作為持有項(xiàng)目公司權(quán)益的載體，是類REITs產(chǎn)品交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)和重組的焦點(diǎn)所在。當(dāng)前產(chǎn)品設(shè)計(jì)中普遍采用私募基金構(gòu)建“股+債”結(jié)構(gòu)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃對(duì)底層標(biāo)的物業(yè)的控制。委員代表認(rèn)為，在我國(guó)尚未正式出臺(tái)公募REITs制度的時(shí)期，借鑒REITs的核心理念，探索開展類REITs業(yè)務(wù)，已成為我國(guó)資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)的重要組成部分，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，促進(jìn)盤活存量資產(chǎn)，支持房地產(chǎn)企業(yè)降低杠桿率，是資本市場(chǎng)和資產(chǎn)管理行業(yè)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的重要手段。
會(huì)議指出，十九大報(bào)告中明確要貫徹新發(fā)展理念，建設(shè)現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)體系，著力加快建設(shè)包含現(xiàn)代金融在內(nèi)協(xié)同發(fā)展的產(chǎn)業(yè)體系。資產(chǎn)證券化等直接融資工具以及私募基金業(yè)務(wù)作為現(xiàn)代金融的重要內(nèi)容，將迎來(lái)發(fā)展的重大契機(jī)。近期協(xié)會(huì)發(fā)布的《私募投資基金備案須知》明確了私募投資基金的范圍，正本清源，強(qiáng)調(diào)私募投資基金是一種由基金和投資者承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，并通過(guò)主動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)管理，獲取風(fēng)險(xiǎn)性投資收益的投資活動(dòng)。私募基金財(cái)產(chǎn)債務(wù)由私募基金財(cái)產(chǎn)本身承擔(dān)，投資者以其出資為限，分享投資收益和承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。私募基金的投資不應(yīng)是借貸活動(dòng)?！秱浒疙氈分厣炅速Y管業(yè)務(wù)要回歸本源，私募基金要恪守本質(zhì)，明確私募基金業(yè)務(wù)與經(jīng)營(yíng)性借貸業(yè)務(wù)有本質(zhì)區(qū)別，私募基金不能搞“名基實(shí)貸”業(yè)務(wù)，不能成為影子銀行的變種。在私募基金募集端，特別強(qiáng)調(diào)“賣者盡責(zé)，買者自負(fù)”，管理人要向合格投資者充分進(jìn)行包括流動(dòng)性、關(guān)聯(lián)交易、單一項(xiàng)目等特殊風(fēng)險(xiǎn)在內(nèi)的各類風(fēng)險(xiǎn)揭示，投資者應(yīng)當(dāng)購(gòu)買與其風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別能力和承擔(dān)能力相匹配的私募基金，在投資前要按照《私募投資基金風(fēng)險(xiǎn)揭示書內(nèi)容與格式指引》在私募基金風(fēng)險(xiǎn)揭示書的“投資者聲明”所列13類簽字項(xiàng)逐項(xiàng)簽字。在私募基金投資端，私募基金可以綜合運(yùn)用股權(quán)、夾層、可轉(zhuǎn)債、符合資本弱化限制的股東借款等工具投資到被投企業(yè)，形成權(quán)益資本。符合上述要求和《備案須知》的私募基金產(chǎn)品均可以正常備案。
與會(huì)行業(yè)機(jī)構(gòu)一致表示，在證監(jiān)會(huì)指導(dǎo)下，一定要認(rèn)真貫徹學(xué)習(xí)十九大報(bào)告，深刻挖掘“現(xiàn)代金融”的內(nèi)涵與外延，加快間接融資向直接融資轉(zhuǎn)型，正本清源，回歸資管業(yè)務(wù)本源，著力推動(dòng)私募基金與類REITs業(yè)務(wù)規(guī)范健康發(fā)展。
